Gabriel Ballesteros Martínez, abogado, urbanista y profesor de legislación urbana, advirtió que el mercado inmobiliario en Querétaro presenta deficiencias estructurales en su regulación, derivadas de fallas en los instrumentos de ordenamiento territorial, debilidad institucional y prácticas irregulares en la gestión de permisos y licencias.
Durante una entrevista, Ballesteros explicó que la regulación del desarrollo inmobiliario recae principalmente en las autoridades municipales, a partir de planes de desarrollo urbano que, afirmó, no cuentan con la solidez técnica ni el cumplimiento normativo necesarios. Señaló que el crecimiento acelerado del mercado, la saturación de ciertos segmentos y la falta de continuidad administrativa han derivado en proyectos inconclusos y conflictos urbanos.
El especialista sostuvo que el problema no se limita a desarrolladores incumplidos, sino que inicia en decisiones tomadas por servidores públicos que, desde posiciones estratégicas, intervienen en la liberación de derechos públicos como agua, energía, drenaje e infraestructura. Indicó que estas decisiones pueden estar influenciadas por acuerdos informales que distorsionan los procesos administrativos y afectan el cumplimiento de los proyectos.
Ballesteros señaló que existen conflictos de interés dentro de áreas clave de la administración pública, como catastro y evaluación inmobiliaria, donde funcionarios también participan como tasadores o evaluadores. Añadió que este modelo se ha reproducido durante al menos dos décadas, generando lo que describió como un esquema de corrupción corporativa en el desarrollo urbano.
El urbanista afirmó que Querétaro presenta una sobrecarga urbana que ha rebasado la capacidad de infraestructura, particularmente en movilidad y servicios básicos, situación que atribuyó a la falta de una visión metropolitana y a la autorización fragmentada de proyectos en distintos municipios sin coordinación integral.
Respecto al llamado “semáforo inmobiliario” impulsado por el gobierno municipal, Ballesteros consideró que se trata de una medida narrativa que no atiende el origen de los incumplimientos, al señalar que las irregularidades fueron previamente permitidas por las propias autoridades encargadas de supervisar y auditar los desarrollos.
El especialista señaló que México y Querétaro mantienen un rezago en la armonización del marco legal local con la Ley General de Asentamientos Humanos, lo que ha impedido la creación y funcionamiento de instituciones de planeación y participación ciudadana obligatorias desde hace casi una década. Indicó que organismos como el Instituto Municipal de Planeación carecen de atribuciones vinculantes para incidir en las decisiones del ayuntamiento.
Asimismo, cuestionó el funcionamiento de la Procuraduría Estatal del Medio Ambiente y Desarrollo Urbano, al señalar que no ejerce plenamente sus facultades en materia de procuración urbana. Añadió que los cabildos municipales se encuentran concentrados en el Poder Ejecutivo, con una participación limitada de los regidores en la toma de decisiones.
Ballesteros sostuvo que la ciudad ya enfrenta las consecuencias del modelo actual y consideró necesario asumir responsabilidades sobre proyectos fallidos, revisar expedientes administrativos y fortalecer los mecanismos de control, transparencia y rendición de cuentas. Señaló que cualquier corrección deberá partir de la voluntad de los servidores públicos para evitar la transacción de derechos públicos con fines privados.
Finalmente, advirtió que proyectos de infraestructura de gran escala, como el Tren México–Querétaro, generarán impactos significativos en una ciudad que, afirmó, ya presenta rezagos importantes en su infraestructura urbana, por lo que consideró indispensable que las autoridades locales se enfoquen en mitigar los efectos urbanos y de movilidad derivados de su construcción.