El proyecto inmobiliario y comercial Pasaje Álamos, complejo proyectado en la intersección de la calle Roncopoyo y Avenida Industrialización en el municipio de Querétaro con una inversión estimada de mil millones de pesos, se encuentra bajo el escrutinio público tras revelarse una serie de presuntas anomalías legales, técnicas y financieras que apuntan a una red de complicidad entre desarrolladores privados y dependencias de la administración municipal.
El especialista en materia inmobiliaria y financiera, Eduardo Rodríguez, presentó una radiografía del estatus del predio, advirtiendo sobre el impacto urbano y el esquema de alto riesgo bajo el cual opera la empresa constructora encargada del desarrollo.
Estructura financiera y esquema de inversión de la constructora Ópera
De acuerdo con las actas constitutivas revisadas por los analistas, el desarrollo está a cargo de Ópera, una firma que carece de capital propio suficiente y que recurre a esquemas de financiamiento colectivo y fideicomisos bancarios variables para fondear la edificación:
- Modelo de inversión BRIC: La empresa capta recursos de pequeños y medianos inversionistas privados sin asumir la obligación contractual de retornar los montos o rendimientos en caso de retraso o suspensión definitiva de la obra.
- Accionistas principales: El capital social está distribuido entre Diego Cervantes (16.62%), Jorge Enríquez Autrey (43%), Enrique García Ibarra (32%) y José Ricardo Griseño Amieva (8%), este último fungiendo como representante legal en la entidad.
- Fideicomiso bancario: Tras la disolución de su primera alianza con la firma Actinver, el esquema actual opera bajo la modalidad de avance de obra con otra institución bancaria, condicionando la liberación de recursos al progreso físico en el terreno.
Irregularidades catastrales y duplicidad de folios en el RPP
Una de las inconsistencias más graves detectadas en la investigación radica en la existencia de dos registros paralelos para la misma ubicación geográfica (Industrialización Número 9), lo que podría constituir un esquema de evasión fiscal:
| Folio Real (RPP) | Propietario Registrado | Clave Catastral Asociada | Estatus Jurídico del Predio |
| Folio 12.07.36 | Municipio de Querétaro | 140.1101.12.50.16.002 | Predio originalmente catalogado bajo la figura de comodato o propiedad municipal. |
| Folio 14.29.75 | Banca Mifel (Fideicomiso) | Sin clave asociada | Registro carente de vinculación tributaria, permitiendo omitir el pago de impuestos correspondientes. |
Violación a los planes de desarrollo y normatividad de Álamos II
A pesar de que la Dirección de Desarrollo Urbano municipal ha ratificado en diversos oficios que el predio pertenece a la delimitación del fraccionamiento Álamos Segunda Sección, los cuatro dictámenes de uso de suelo emitidos desde el año 2015 a la fecha han omitido las restricciones de la norma técnica complementaria de dicha zona para aplicar lineamientos laxos pertenecientes al Centro Histórico o la delegación Felipe Carrillo Puerto.
- Venta de alcohol: Las normas específicas de Álamos II prohíben la expedición de licencias de alcohol en el corredor. El dictamen otorgado a Pasaje Álamos aprueba este giro, ignorando la cercanía con recintos religiosos y educativos.
- Exceso de altura: Mientras la norma del fraccionamiento fija un límite de 14 metros (o 5 niveles), el dictamen municipal autorizó una altura de 31.5 metros (9 niveles), excediendo por más del doble la capacidad de la zona.
- Coeficiente de Uso de Suelo (CUS): La densidad de construcción permitida en la zona específica es de 2.4, pero el proyecto fue aprobado con un CUS de 5.4, eliminando las áreas libres obligatorias en los linderos del terreno.
Simulación jurídica en las licencias de construcción
El inicio de las excavaciones en el predio estuvo precedido por la colocación de una nueva licencia el pasado domingo. Sin embargo, el análisis técnico del documento reveló alteraciones en los protocolos de construcción urbana:
La licencia original de obra nueva (LCO 020258899) venció el 18 de marzo de 2026 sin que se registrara avance alguno en el terreno. En lugar de tramitar una renovación que exigiera un nuevo dictamen de uso de suelo adaptado a los programas vigentes, las autoridades municipales otorgaron una Licencia de Regularización (LCI 0014/2026/00967).
Este esquema reglamentario de LCI está diseñado exclusivamente para construcciones preexistentes que avanzaron de forma empírica sin permisos previos, por lo que su aplicación en un terreno baldío constituye una simulación para validar un dictamen de uso de suelo caduco y evadir las protestas vecinales.
Ante la opacidad de las comisiones municipales y la modificación imprevista de la sesión de Cabildo —la cual fue trasladada a una modalidad virtual por la plataforma Zoom para restringir el acceso a los colonos—, los comités vecinales de Álamos II y Álamos III evalúan el inicio de procedimientos de amparo colectivo ante el Poder Judicial de la Federación para suspender de forma temporal las obras de excavación, exigiendo una auditoría técnica profunda a los expedientes de desarrollo urbano coordinados por la secretaría a cargo de Gerardo Romero.